其实在米国，土地所有权（Title）与土地开发权（）同根不同义，是完全不同的概念。

        土地所有权是客观的实体物质，决定了业主“有什么”，一旦拥有则具有永久性，业主对其有控制权，受法律保护，同时也是可转让的商品。

        土地开发权则是人为制定出来的、具有主观性的条例与约定，决定了开发商“干什么”，有过期时间（比如开工证6个月以后失效），地主对其没有控制权，性质为ZF许可，不受法律保护。

        也就是说，如果只有土地所有权但没有土地开发权，就自行开工建造房子的话，属于违章建筑，是行不通的。

        事实上在米国，尤其是纽约这样的大都市，土地开发项目的最大风险是其不确定性。

        首先，即使有了一块土地，能否顺利的申请到土地开发权是非常不确定的。

        其次，开发过程中可能遇到各种各样的阻碍，在开发之前，开发商就需要做最充分的尽责分析/可行性分析报告。

        主要是分析不可行性，尽力排除一切潜在的拦路虎，尽力排除工程在开展后受阻而被“腰斩”的一切风险。

        再次，市场变幻莫测，项目建好后的营销仍具不确定性。

        正所谓背靠大树好乘凉，哈瑞森家族是一个集企划、开发、建筑、行销和物业管理于一身的大地产集团，也是纽约最大的地产开发巨鳄之一。

        其丰富的地产开发经验，强大的企划团队，都是业界首屈一指的存在。

        如果他们能把理查德以及整个哈瑞森家族的经验和一体化的服务纳入进来，他们便可以少走许多弯路，失败的风险也会比跟其他公司合作的风险。

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